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揭秘为何房价降32开发商仍可保本

发布时间:2021-01-08 03:36:08 阅读: 来源:说明书厂家

赵晋源

最近,中天城投的一纸公告扒掉了开发商的底裤:当项目销售均价下降32.93%时,仍能实现盈亏平衡。此外,杭州开发商莱茵置业近日也公告称,当项目销售均价下降23.22%时,将达到盈亏平衡。

该数据一出,立刻有网友感慨,“暴利啊!怪不得中国的富豪十有八九是出自房地产。”为什么房价降32%开发商仍可保本,你造吗?还不跟九哥一起来看个究竟。

1、项目类型不同,盈亏平衡点不同

中天城投称,依据贵阳国际金融中心一期商务区项目可行性研究报告,项目类型为商业地产项目,可行性研究报告所预测的商业地产平均销售价格为7933.20元/平方米。根据合富辉煌《贵阳市商品房2014年3月成交月报》,募投项目贵阳国际金融中心一期商务区项目所在地贵阳市观山湖区2014年3月写字楼平均成交价为9108元/平方米。

考虑到项目有一定的开发周期,中天城投假设项目最终销售均价在正负15%范围内变化时,对于项目收益的情况进行了测算。而测算的结果是,当金融中心项目销售均价下降15%时,项目整体销售净利率为10.83%,仍可实现盈利。另外,中天城投指出当项目销售均价下降32.93%时,项目仍能实现盈亏平衡。

毫无疑问,面对中天城投的测算结果,确实令人有些惊讶。而具体到不同的地产项目来说,各个成本环节都不一致,回款情况也难以把控,再加上项目之间的价格受到地段、设计等方面影响,也会存在差异。比如中天城投的金融中心项目为商业地产,地处贵州,但是莱茵置业的两个项目为住宅,位于杭州,项目类型就明显不同。

据莱茵置业枫郡项目可行性研究报告,其项目类型主要为住宅,预测的住宅平均销售价格为10314元/平方米。根据透明售房网信息,枫郡项目周边可比房地产项目在2014年4月的成交均价约为10600元/平方米。测算结果显示,当项目销售均价下降15%时,项目整体销售净利率为6.39%,仍可实现盈利,当项目销售均价下降23.22%时,项目将达到盈亏平衡。

2、盖楼成本仅需3255元/平

我们来看看盖楼的成本究竟是多少。根据凤凰财经整理的数据如下:

盖楼成本(图)

盖楼成本(图)

也就是说,即便是按照当下市场最高成本费用计算,开发商花费在盖楼的成本包括桩基工程、钢筋、砌体工程、电梯工程、广告策划等等,也仅为3255元/平。

3、开发商的净利润高达9359.5元/平

我们已经知道盖楼成本中,开发商的花费大约是3255元/平。此外,房地产开发商还需要承担相应的买地费用、土地税费与企业所得税。

那么,我们以2013年的北京房价为例来算一算开发商的净利润。据悉,2013年北京市的楼面地价为9359.5元/平,而住宅均价达到了23616元/平。由此可以算出,开发商需要承担的土地税费(楼面地价x15%)是1404元/平,企业所得税(收入总额减去所有成本费用x25%)=(23616-9359.5-3255-1404)x25%,答案是2399元/平。

也就是说,按照23616元/平的售价,扣去地价9359.5元/平,土地税费1404元/平,以及盖楼成本3255元/平和最后上缴的企业所得税2399元/平,开发商最后拿到手的利润高达7198.5元/平,是盖楼成本的两倍还多,但最大的赢家显然并不是他们!

4、政府才是“笑”到最后的那一个

其实不难发现,政府才是房地产市场中最大的受益者,仅卖地的收入9359.5元/平就已经远高于开发商最终的利润7198.5元/平。此外,还有相应的土地税费1404元/平和企业上缴的所得税2399元/平。

换句话说,2013年在北京买房的人,除了3255元/平是房子本身的价值,剩下的7198.5元/平给了开发商,而多大13162.5元/平都给了政府。当然,其他城市估计也好不到哪儿去。

现在,开发商说房价降32%仍能保本,政府呢?

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